Анализ факторов, оказывающих влияние на рынок аренды жилой недвижимости эконом-класса в Москве в связи с ужесточением борьбы с нелегальной миграцией

анализ рынка жилья Москвы

18 ноября 2013 12:48:10

436

В Москве на рынке аренды жилья эконом-класса до последнего времени были достаточно сбалансированы спрос и предложение, что обеспечивало стабильность цен.

Начавшаяся планомерная работа по проверке и приведению в порядок мест проживания мигрантов, а также привлечение к уголовной ответственности лиц, незаконно сдающих свою недвижимость приезжим, может существенно скорректировать количество предлагаемого для найма жилья в Московском регионе. Рассмотрим основные факторы, которые могут повлиять на изменение размера арендной ставки предложенных к сдаче квартир в Москве:

1.Вводится разрешение на аренду квартир иностранным гражданам.

В Москве сконцентрирована треть всех мигрантов приезжающих в Россию.

Во избежание в будущем проблем, которые обнажили события в Бирюлево, и для недопущения образования на территории Москвы этнических анклавов, Минэкономразвитие разрабатывает проект закона об обязательном получении разрешения на аренду и продажу недвижимости иностранным гражданам.

 2.  Москва организует контейнерные городки для проживания.

Московские власти в сфере ЖКХ ставят в приоритет трудоустройство российских граждан. Планируется организовать для них работу вахтовым методом. Под жилье будут организованы контейнерные городки, какие используются для проживания строителей. Также планируется привлекать на работу в ЖКХ старшеклассников и учащихся профессионально-технических училищ. Такую работу можно будет зачесть как производственную практику для своего учебного заведения. К сожалению, закон не позволяет обеспечивать работников ЖКХ собственным служебным жильем, как это практиковалось в советское время. Возможно, это помогло бы более эффективно привлечь на такие работы москвичей и жителей Подмосковья.

3.  Налоговая полиция будет сажать на три года незаконных рантье.

На фоне ужесточения контроля за нелегальной миграцией усиливаются санкции и повышается надзор за «серой схемой» сдачи квартир в аренду без уплаты налогов. Налоговики оценивают рынок аренды столичных квартир в 120 миллиардов рублей в год. Налоги платят только 20% собственников, сдающих свои квартиры. Арендодатель облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13% или 30% при сдаче квартиры нерезидентом Российской Федерации. Собственник квартиры, пойманный за руку, подвергается штрафным санкциям в размере 20% от размера задолженности перед налоговой инспекцией и должен выплатить полную ее суму. Незаконному рантье грозит до трех лет лишения свободы и штраф в полмиллиона рублей, если он не платит налоги с дохода, превышающего полтора миллиона рублей. Если эта сума превышает триста тысяч рублей, это влечет за собой штраф до трехсот тысяч рублей или заключение на срок до года.

4.  Что выгоднее ипотека или аренда?

Рассмотрим, что выгоднее ипотека или аренда. В среднем, в банке можно взять ипотечный кредит под 15% годовых, при этом еще необходимо накопить не менее 50000 $ на первоначальный взнос. При покупке усредненной однокомнатной квартиры в Москве выплаты составят примерно 2000 $ в месяц, а аренда подобной квартиры обойдется в 1000 $ в месяц. Месячный платеж в двое больше при ипотеке, чем при аренде, но через двадцать лет квартира может стать вашей собственностью.

5.  Голь на выдумки хитра или жилье для гастарбайтера.

Идея переделки гаражей в арендуемое пространство для проживания не нова и видимо пришла в Московский регион с Черноморского побережья Кавказа, где уже давно используются жилые надстройки над гаражами для сдачи отдыхающим в туристический сезон. Правда, в летний сезон такие строения не нуждаются в отоплении и других коммуникациях, так как удобства могут находиться на улице. В Москве, конечно, при такой переделке требуется организация коммуникаций хотя бы автономных. Некоторые гаражные стоянки стали представлять из себя настоящие фавелы. Арендовать такое жилище можно в среднем за 500 $ в месяц, что почти в половину меньше сумы затрат на аренду однокомнатной квартиры в Москве.

6. Революционное нововведение предложено Д. А. Медведевым.

Эта новация в будущем сможет существенно перекроить рынок арендного жилья и снизить стоимость сдаваемых в наём квартир. Д. А. Медведев предложил свой вариант решения проблемы обеспечения доступным жильем. Он предлагает Фонду содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства выпустить облигации, которые выкупит Внешэкономбанк и заинтересованные инвесторы, а вырученные деньги пойдут на строительство доходных домов. Инвесторы, в свою очередь, получат доход с найма построенных квартир.

7. Московские власти планируют бесплатно выделять участки под строительство доходных домов.

Также может повлиять на снижение арендной платы на столичные квартиры тот факт, что со следующего года московские власти планируют бесплатно выделять участки под строительство доходных домов. Цена аренды в таких квартирах будет установлена ниже рыночной на 25-30% и составит примерно 15000 рублей в месяц.

Выводы.

Возможно, все вышеперечисленные меры, проводимые властями, будут продолжены и увенчаются успехом, а гастарбайтеров из средней Азии заменят россияне и наши союзники белорусы. Соответственно, так как планируется, для работы удастся привлечь только высококвалифицированные иностранные кадры, которые, действительно, не захотят жить в подвалах и гаражах, удовлетворяющих жилищным требованиям их предшественников. Если власти совместно с бизнесом не восполнят дефицит качественных общежитий или хотя бы организованных для проживания "контейнерных городков", тогда аренда квартир и комнат по-прежнему останется основной формой обеспечения жильем приезжих. В таком случае цена может возрасти на размер затрат по уплате налогов и разрешений для сдачи помещений в аренду иностранным гражданам.

Сегодня московский рынок арендных квартир и комнат совокупно составляет примерно 50000 предложений. Когда заявленная программа строительства доходных домов, заработает без проволочек, будет построено, как заявлено, более двухсот жилых зданий. При недостаточном предложении арендных домов на рынке Москвы, цена может снизиться только в районах, непосредственно граничащих с возведенным арендным жильем.

Если рынок Московского региона существенно прирастет арендными квартирами за полцены в 500 $ за месяц, достаточным количеством общежитий по конкурентной цене до 300 $ и контейнерными городками, удовлетворяющими спрос на служебное жилье для приезжих, тогда ожидается корректировка и снижение арендной ставки на 10-15 % в эконом-сегменте. Однако, такое незначительное снижение больше похоже на сезонные колебания цены аренды в летние месяцы, чем на долгосрочную, влекущую за сбой глобальные изменения тенденцию рынка.

Существует прямая зависимость между темпами экономического развития региона и насыщенным объемом предложения на рынке арендного жилья. Так в мировых столицах примерно половина населения арендует квартиры: в Лондоне - это 40 %, в Монреале - 50 %, в Нью-Йорке - более 60 %. На территории Старого света доля квартир, сдаваемых в аренду муниципалитетом, составляет 30 %.

Чтобы в Москве и Московской области арендные ставки снизились на 25-30 %, необходимо довести число предлагаемых к аренде квартир в доходных домах, выставленных на рынок, до 50 % от общего числа сдаваемого в наем жилья в столичном регионе.

Джордж Георгиев

Теги: анализ рынка жилья Москвы

Категории

Соцсети

Вконтакте Facebook Twitter
102.png
mtpp.png

Комментарии

Авторизируйтесь, для того чтобы иметь возможность оставить комментарий.

Для регистрации.

Оставить комментарии через социальные сети

Предыдущие новости

Следующие новости

Материалы по теме

Самое читаемое