Названы новые тренды на рынке жилой и коммерческой недвижимости

30 января 2025 17:39:00
Девелоперы ищут альтернативные источники финансирования
Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в 2024 году остается напряженной, рассказал изданию «Гражданские силы.ру» руководитель департамента развития проектов RealJet Роман Кокорев:
«Рынок находится под влиянием таких факторов, как рост ключевой ставки ЦБ РФ, инфляция и санкционные ограничения. В сегменте торговых центров наблюдается активная трансформация, связанная с развитием онлайн-торговли. Управляющие компании вынуждены пересматривать подходы к управлению объектами, делая акцент на услугах, которые нельзя заменить онлайн, таких, как общепит и развлечения. В Московском регионе продолжают открываться новые проекты, такие как МФК «Ботаника» и ТРЦ «Кузьминки Молл», которые ориентированы на предоставление качественных услуг и привлечение новых брендов. Кроме того, в связи с ростом ключевой ставки и увеличением финансовой нагрузки на управляющие компании, вероятно, часть торговых центров перейдет под управление банков, которые уже начинают пополнять свои портфели непрофильными активами. Это связано с тем, что многие объекты строятся и обслуживаются на кредитные деньги, а рост ставки делает их обслуживание более затратным».
Рост ключевой ставки ЦБ РФ оказал значительное влияние на рынок жилой и коммерческой недвижимости, руководитель департамента развития проектов RealJet.
«В частности, увеличение ставки привело к росту стоимости кредитов, что создало дополнительную финансовую нагрузку на управляющие компании. Это вынуждает их сокращать расходы, в том числе на персонал и обслуживание объектов. В связи с повышением ключевой ставки и отмены льготной ипотеки продажи в новостройках значительно снижают темпы. Поэтому некоторые девелоперы жилой недвижимости переносят сроки запуска новых проектов, чтобы не допускать затоваривания на рынке и не перегревать рынок большим количеством предложений и тем самым снижать стоимость продаж. К примеру, ФСК планирует перенести вывод в продажу 40 жилых корпусов на 2026 год. Это около 1 500 000 кв. м жилья. Другие застройщики также притормозили запуск новых проектов в продажу. В конце 2024 года за ноябрь не было запущено проектов, а в декабре только 7 штук вышло в рынок. Вторая причина заморозки запуска новых проектов — это дорогое проектное финансирование. Поднятие ключевой ставки ведет к удорожанию кредитования для девелоперов, что также влияет на принятие решений о запуске новых проектов», — объяснил Роман Кокорев.
В 2024 году в сегменте коммерческой недвижимости наблюдался рост спроса на складские площади, что связано с развитием онлайн-торговли и логистики, рассказал собеседник издания.
«В 2025 году ожидается, что рынок коммерческой недвижимости продолжит адаптироваться к новым экономическим реалиям, включая санкции и изменения в налоговом законодательстве. Вероятно, продолжится консолидация портфелей под управлением крупных профессиональных управляющих компаний, которые смогут обеспечить экономию за счет масштаба. Также можно ожидать увеличения числа сделок с торговыми центрами, особенно в условиях финансовой нагрузки на текущих владельцев», — заключил руководитель департамента развития проектов RealJet.
Обвал ипотечных сделок на Московском рынке пока только набирает силу, рассказала изданию «Гражданские силы.ру» эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами Марина Толстошеева:
«В январе 2025 года доля таких сделок резко сократилась на 40% по сравнению с январем прошлого года. Если не произойдет пересмотра государственными органами условий и лимитов по льготной ипотеке, то рынок жилья Московского региона ждет дальнейший перенос сроков реализации проектов. По этой причине многие застройщики уже сейчас приостанавливают новые проекты и оптимизируют земельный банк. В отличие от жилой недвижимости коммерческая недвижимость, наоборот, становится все более востребованной. Складской и офисный сегменты испытывают дефицит предложения и значительный рост арендных ставок. Поэтому основным трендом этого года будет дальнейшая диверсификация девелоперов жилья в сторону коммерческой недвижимости, где все еще сохраняется высокий интерес инвесторов».
Основное влияние ставки ЦБ на строительный рынок связано со значительным удорожанием процесса строительства, прогнозирует эксперт в сфере коммерческой недвижимости.
«Девелоперы вынуждены искать альтернативные источники финансирования. Это создает предпосылки для бурного роста и развития сегмента коллективных инвестиций. Пока сохраняется высокая ставка ЦБ, рынок коллективных инвестиций будет практически удваиваться ежегодно. Другой вопрос, что при повышенной ключевой ставке значительный рост стоимости акций наблюдается лишь в редких случаях. Повсеместное применение девелоперами механизма рассрочек тоже имеет свою негативную сторону и повышает риски проекта. Девелоперы надеются на смягчение условий регулятора к концу года. Накопленный запас средств пока позволяет не замораживать проекты, находящиеся уже в процессе строительства. Но если ситуация продолжится более длительное время, то скорее всего мы увидим приостановку или заморозку ряда уже реализуемых проектов, доходность которых будет поставлена под сомнение. При этом тенденция по миграции населения из региональных городов в мегаполисы и наоборот (в связи с релокацией штаб-квартир системообразующих компаний) сохранится и будет поддерживать потребности в новых квадратных метах как жилой, так и коммерческой недвижимости», — отметила эксперт.
По словам Марины Толстошеевой, основные тренды современного строительства — это максимальная цифровизация процесса и применение комплексного подхода:
«Сейчас уже немыслимо отсутствие BIM-технологий (способ проектирования, строительства и управления сооружениями с помощью специализированного программного обеспечения — прим. авт.). Эта же тенденция и переходит на этап дальнейшей эксплуатации зданий. Во многом данное направление развивается из-за требований органов государственного регулирования к застройщикам по цифровизации строительства. Успешный опыт реализации проектов комплексного развития территорий в Москве позволил расширить программу и на другие крупные города. Применение комплексного подхода позволяет максимально достичь удобство и комфорт окружающего городского ландшафта для жителей мегаполисов, расширить доступность всех объектов инфраструктуры для жизни населения и снять нагрузку с центра города».
Николай Васильев