В условиях высоких процентных ставок рынок недвижимости переживает непростые времена. Но куда опаснее экономической конъюнктуры оказываются агрессивные методы продаж и откровенный обман — они способны похоронить репутацию компании за несколько месяцев. Как инвестору защитить свои вложения и распознать мошенников?

Недвижимость против депозита: что выбрать инвестору

Осень 2025-го заставляет инвесторов серьезно задуматься о целесообразности вложений в недвижимость. При сохраняющихся высоких ставках банковские депозиты выглядят соблазнительной альтернативой: гарантированная доходность, отсутствие рисков, мгновенная ликвидность.

«Выбор оптимальной инвестиционной стратегии определяется целями инвестора, доступным капиталом и экспертизой в управлении», — пояснила д.э.н., профессор кафедры налогов и налогового администрирования Финансового университета при правительстве РФ Наталья Рубан-Лазарева.

Каждый сегмент рынка имеет свою специфику. Инвестиции в новостройки сопряжены с высокой степенью риска, но потенциально обеспечивают высокую доходность. Вторичное жилье характеризуется стабильным денежным потоком от аренды, однако перспективы роста стоимости здесь скромнее. Коммерческая недвижимость требует существенных капиталовложений и профессионального управления, но способна приносить повышенную доходность. Загородная недвижимость привлекает инвесторов, ориентированных на долгосрочный рост стоимости актива.

Важное преимущество недвижимости перед депозитом — возможность использовать заемные средства, что при грамотном подходе многократно увеличивает доходность на собственный капитал.

Ставка на регионы

При планировании инвестиций на 2026-2027 гг. выбор локации становится решающим. Профессор Рубан-Лазарева отметила: «наибольший потенциал роста цен демонстрируют регионы со стабильным ростом валового регионального продукта, растущим населением и благоприятными условиями для ведения бизнеса. Эти факторы формируют устойчивый спрос и обеспечивают ликвидность активов в долгосрочной перспективе».

Темная сторона рынка: популярные схемы обмана

Привлекательность недвижимости как актива породила расцвет неэтичных практик продаж.

Скрытые комиссии — самый распространенный прием. Клиенту называют привлекательную цену, но по мере оформления сделки «внезапно» появляются платежи за резервирование, юридическое сопровождение, срочность, проверку документов. Суммарно эти расходы достигают 10-15% от стоимости объекта.

Психологическое давление — классика агрессивных продаж. 

«Это последняя квартира с такой планировкой», «Сегодня еще два клиента смотрят объект», «Если не внесете задаток сейчас — продадим другому». Цель — лишить человека возможности спокойно обдумать решение и проверить информацию.

Умолчание о критических дефектах — путь к катастрофе для покупателя. Продавцы «забывают» упомянуть о проблемах с документами на землю, обременениях, судебных спорах, трещинах в фундаменте. Покупатель узнает об этом после сделки, когда изменить что-то крайне сложно.

Навязывание услуг замаскировано под заботу о клиенте. 

«Для оформления обязательно нужна оценка от нашего партнера», «Ремонт делают только наши подрядчики — иначе потеряете гарантию». Стоимость таких «обязательных» услуг завышена в разы.

Цена репутации: как один скандал хоронит бизнес

Неэтичные методы продаж, принося сиюминутную выгоду, разрушают бизнес с поразительной скоростью. В эпоху интернета один серьезный конфликт может обрушить репутацию за считанные дни. Негодующий клиент может опубликовать историю обмана в соцсетях, она распространяется по форумам, попадает в СМИ.

Потенциальные покупатели, вбив название компании в поисковик, могут наткнуться на негативные отзывы — и обойти застройщика стороной. Репутационные потери превращаются в финансовые: падают продажи, растут расходы на рекламу, банки неохотно кредитуют, партнеры разрывают контракты.

Красные флаги: признаки опасности

К.э.н., доцент кафедры налогов и налогового администрирования факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета при правительстве РФ Елена Смирнова рекомендует системный подход к проверке партнеров. Прежде всего стоит проанализировать данные о продавце на сайте ФНС России — там можно ознакомиться с основными показателями деятельности компании.

Критически важно изучить отзывы на независимых площадках и сравнить цены по рынку с учетом всех акций и дополнительных услуг, подчеркивает эксперт.

Ключевые тревожные сигналы:

— Чрезмерная настойчивость. Профессионалы консультируют, мошенники давят и требуют немедленного ответа.
— Отказ показывать документы. Легальная компания предоставит проектную декларацию, разрешение на строительство, учредительные документы.
— Требование предоплаты до договора. Внесение денег до подписания официальных документов — классическая схема мошенничества.

— Шквал негативных отзывов. Один-два недовольных клиента бывают у любой компании. Множество жалоб — системная проблема.

— Давление и искусственный дефицит. Настоящий дефицит не требует агрессивного продвижения.

—Непрозрачная ценовая политика. Когда итоговая стоимость «всплывает» постепенно — готовьтесь к неприятным сюрпризам.

Законодательная защита

При столкновении с обманом, давлением или сокрытием информации можно обратиться в правоохранительные органы, Федеральную антимонопольную службу или суд. Однако судебные тяжбы растягиваются на месяцы и годы. Гораздо разумнее не допустить проблему, тщательно проверив контрагента на этапе выбора.

Практический чек-лист инвестора

Доцент Смирнова посоветовала не доверять устным обещаниям. Все условия должны быть зафиксированы документально. Переписка с менеджером в мессенджере юридической силы не имеет. При сомнениях стоит нанять независимого риелтора с проверенной репутацией.

Обязательная программа включает проверку застройщика через официальные базы данных, изучение отзывов на нескольких площадках, анализ документов на объект, консультацию с независимым юристом. Важно продумать юридическую структуру сделки и обеспечить четкий контроль денежных потоков с проверкой подписей уполномоченных лиц на всех документах.

Главное правило — никакой спешки. Недвижимость покупают на годы, и неделя на проверку информации не решает ничего. А необдуманное решение может стоить всех накоплений.

Вместо выводов

Рынок недвижимости сохраняет инвестиционную привлекательность, но требует профессионального подхода. Неэтичные практики продаж наносят двойной удар: разрушают благосостояние покупателей и хоронят бизнес самих мошенников. В отрасли, где сделки измеряются миллионами, репутация стоит дороже любой сиюминутной выгоды.

Для успешных инвестиций в 2026 году потребуются терпение, критическое мышление и готовность потратить время на проверки. Профессиональный анализ рынка, тщательная проверка партнеров и юридическая грамотность превратят недвижимость в надежный инструмент приумножения капитала.

Роман Синицын