Отмечается, что сильнее всего спрос на ипотеку снизился в марте, поскольку за этот месяц количество выданных кредитов сократилось на 15% по сравнению с I кварталом 2018 г. до 100 тыс. Однако в денежном выражении выдача ипотеки увеличилась на 5% до 610-620 млрд руб.

Почему россияне стали меньше брать кредитов, чего ждать в дальнейшем?

Примечательно, что несмотря на снижение выдачи кредитов, объемы строительства жилья лишь растут. Не чревато ли все это ипотечным пузырем? Об этом «Гражданские силы.ру» поговорили с экспертами.

Так, старший аналитик информационно-аналитического центра «Альпари» Анна Бодрова в беседе считает снижение спроса на ипотеку вполне закономерным в связи с наблюдающимся снижением реальных доходов населения: «Платежеспособность российского населения сокращается из-за постоянного роста цен и стагнации заработных плат, поэтому ипотечные кредиты для большинства россиян становятся все более дорогими и недоступными. Будет ли ипотечный пузырь, сказать сложно — с большой долей вероятности, просто упадет спрос на ипотечные кредиты, потому что пока никакого положительного прогресса в доходах населения не ожидается».

Руководитель департамента образования Института Трейдинга и Инвестиций «Феникс» Евгений Удилов — другого мнения.

«Идёт здоровый процесс — небольшое снижение спроса на ипотечные кредиты, корректировка вниз после рекордных прошлогодних цифр выдачи ипотечных займов — это нормально. Очень многие успели оформили квартиру в ипотеку в 2017-2018 гг, а часть народа может выжидать ещё одной обещанной волны снижения процентов по ипотеке, после поставленной президентом задачи организовать ипотеку менее чем под 8% годовых. Некоторое охлаждение бума в 2019 году ожидалось большинством экспертов по недвижимости, даже если вслух не все об этом говорили, чтобы не спугнуть рынок. Но в целом спрос по-прежнему хоть не ажиотажный, но высокий, и таким останется. Строящиеся сейчас квартиры будут востребованы, ни малейших рисков образования пузыря на рынке жилья не наблюдается, как нет пока и рисков «слишком больших» объёмов ипотечных кредитных портфелей для банков: количество просрочек платежей не более 1,5%», — отметил эксперт.

Специалисты отмечают значительное влияние на рынок ипотеки законодательной инициативы, предполагающей переход к проектному финансированию с использованием счетов эскроу, вместо долевого строительства.

«То, что темпы выдачи ипотечных кредитов в 2019-м году упадут, было совершенно очевидно. Рекордные объемы ипотечного кредитования в 2018-м были вызваны во многом не только существенным понижением в первой половине прошлого года ключевой ставки Банком России и возвращением отложенного спроса предыдущих лет, но и ускоренной покупкой жилья в преддверии отказа от долевого строительства и перехода к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Что неизбежно приведет к росту стоимости новостроек (по нашим расчетам примерно на 4-5 п.п. к текущему уровню инфляции к концу 2019-го года). А также рисками того, что продолжающееся снижение доходов россиян и опасения очередного снижения курса рубля сделают покупку жилья для многих наших сограждан еще менее доступной. Понимая это, многие потребители поспешили с покупкой, что вызвало досрочную реализацию спроса в прошлом году. В итоге высокая база 2018-го сыграла злую шутку с рынком недвижимости в 2019-м. Так что в какой-то мере повышение ипотечных ставок и снижение объемов выдачи ипотечных кредитов было предопределено складывающейся политической и экономической конъюнктурой, действиями регулятора, падением доходов и изменением тенденций на самом рынке недвижимости. С другой стороны, поводов опасаться, что ставки по ипотеке в текущем году могут вырасти существенно, на настоящий момент нет. Даже переход к проектному финансированию вместо системы долевого строительства не должен привести к скачкообразному росту цен с 1 июля, так как подавляющее большинство застройщиков подстраховались, начав большое количество проектов еще до изменения законодательства и набрав значительное число дольщиков, что позволит им довольно долго жить по старым правилам. Не исключено также, что в случае улучшения рыночной конъюнктуры во второй половине года, Центробанк понизит ключевую ставку хотя бы на 0,25%, что подтолкнёт к снижению ипотечных ставок и банки. В этом случае можно ожидать некоторого оживления на рынке кредитования (как ипотечного, так и потребительского) ближе к концу года. Но в ближайшие месяцы мы, скорее всего, станем свидетелями продолжения определённого сжатия ипотечного рынка», — сказал «Гражданским силам.ру» аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.

Сергей Путилов