«Нам нужно стремиться к тому, чтобы в целом снижать ставку по ипотеке», – заявил глава государства на встрече с представителями общественности Дальнего Востока.

Президент полагает, что с реализацией пилотного проекта с 2-процентной ипотекой для молодежи на Дальнем Востоке «будет падать ставка по ипотеке в целом по стране, и в какой-то момент это [высокие процентные ставки] может просто перестать быть таким актуальным», пишет ТАСС.

«Вот к чему надо стремиться, но это будет зависеть от состояния экономики в целом», – подчеркнул Путин. «Наша цель в целом по стране ипотеку снижать», – отметил президент.

Реально ли выполнить такие обещания? Не повлечет ли это за собой раздувание ипотечного пузыря? Не окажется ли так, что люди массово влезут в ипотечные долги и не смогут их вернуть, особенно учитывая снижающиеся шестой год подряд реальные доходы? Не спровоцирует ли такое положение кризис по аналогии с кризисом 2008 года, начавшийся с лопнувшего ипотечного пузыря в США?

«Начнем с того, что ставки по ипотеке не подчиняются устным командам сверху, от кого бы последние ни исходили. Это сугубо рыночный параметр, и зависит он от ряда влияющих факторов, важнейшим из которых является ключевая ставка Банка России. Можно сколько угодно «заклинать» ипотечные ставки к снижению и даже бить в бубен, но ниже ключевой ставки Центробанка ипотечные ставки не могут быть даже в теории, за исключением случаев прямого субсидирования ипотеки, когда государство компенсирует банкам разницу в процентах, чтобы те не несли убытки. Но это отдельные случаи, и подобные программы имеют весьма ограниченный характер. Те же анонсированные «2% для молодежи Дальнего Востока» относятся к программам, предусматривающим непосредственное участие государства и использование в том числе и фонда развития Дальнего Востока. При этом предполагается, что кредитоваться под такую ставку смогут лишь те, кто покупает жилье в новостройке или строит индивидуальное жилье на «дальневосточном гектаре», который, как известно, оказался мало востребован из-за зачастую большой удаленности от городов и не совсем пригодных условий. Как оценили на Дальневосточном форуме, потенциально данной программой смогли бы воспользоваться около 8,5 тысяч семей. Но это потенциальный потолок. Фактическое количество тех, кто пожелает и сможет воспользоваться данной льготной ипотекой, скорее всего, окажется в разы меньше. Не все могут позволить себе при текущих уровнях доходов купить квартиру в кредит даже под 2% годовых, особенно среди молодых семей с детьми, где ситуация с доходами совсем безрадостная. Достаточно посмотреть на фактический уровень зарплат в том же Дальневосточном округе, чтобы понять, что рассчитывать на пресловутые 8,5 тысяч потенциальных заемщиков не приходится. Так что анонсированные «2%» вряд ли окажут заметное воздействие на состояние ипотечного кредитования по всей стране. Фактической основой для снижения ставок по ипотеке могут послужить, во-первых, дальнейшее понижение ключевой ставки Банком России, во-вторых, заметный рост реальных располагаемых доходов населения, в-третьих, куда более масштабные программы государственной помощи. Разберемся со всеми тремя факторами в отдельности. Ставку Центробанк, вероятней всего, в ближайшее время продолжит снижать, по крайней мере, пока тому благоволит динамика инфляционных показателей. Но намного он её снизить не сможет, так что данный фактор хоть и окажет воздействие на ипотечные ставки, но весьма ограниченное. Второе – доходы населения. Оснований считать, что они вдруг начнут резко расти, точно нет. Платежеспособный спрос в какой-то мере близок к исчерпанию, и это будет негативно сказываться на объемах ипотечного кредитования. Третье – программы государственной поддержки. Все бы хорошо, но вот денег на них нету. И если отдельные достаточно богатые регионы, такие как Ямало-Ненецкий округ, могут позволить себе региональные программы субсидирования ипотеки, то в масштабах всей страны такую помощь оказать будет непросто. Что касается рисков возникновения кредитного пузыря из-за резко снизившихся ставок по ипотеке, то, во-первых, как мы пояснили, надеяться на существенное снижение ипотечных ставок не приходится, а, во-вторых, Банк России уже предпринял и продолжает предпринимать ряд регуляторных мер для охлаждения рынка кредитов, в том числе и ипотечных, в частности, увеличивая коэффициенты рисков по кредитам с низким первоначальным взносом. Кризис неплатежей по ипотечным кредитам может возникнуть в случае существенного ухудшения в экономическом положении страны и резкого падения доходов населения, но никак не из-за взрывообразного роста кредитования, вызванного резким падением процентных ставок по ипотечным займам», – сказал «Гражданским силам.ру» Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ».

Сергей Путилов