В январе-апреле 2018 года было выдано 424,7 тысячи ипотечных кредитов на 831,3 миллиардов рублей, что на 63% в количественном и на 77% в денежном выражении больше показателя за аналогичный период прошлого года, – сообщает пресс-служба госкомпании «Дом.рф».

В апреле 2018 года было выдано 125,3 тысячи кредитов на 249,3 миллиарда рублей (плюс 54% в количественном и плюс 67% в денежном выражении к апрелю 2017 года), – пишет РИА Новости.

«При этом на приобретение жилья не первичном рынке предоставлено 108,7 тысячи кредитов на сумму 249 миллиардов рублей (30% выдачи)», — уточняется в пресс-релизе.

Этому способствовало то, что средняя рублевая ипотечная ставка в апреле, по данным ЦБ, достигла минимума — 9,57%. При этом, по оценке регулятора, доля рефинансирования в выданных кредитах за четыре месяца составила около 15% (125-130 миллиардов рублей). Возможностью рефинансировать свои кредиты воспользовались около 65 тысяч заемщиков. В сообщении Центробанка говорится, что пик спроса на рефинансирование пройден (доля рефинансирования в феврале составила 17%, в апреле – 13%). По итогам года ожидается, что доля рефинансирования в общем объеме выдачи кредитов не превысит 10-15%. Цифра эта на первый взгляд выглядит далекой от критической. Тем не менее, эксперты выражают опасения по поводу ипотечного бума в стране, экономическое состояние которой находится в шатком состоянии. В марте Дмитрий Медведев уже выражал тревогу по поводу раздувания «ипотечного пузыря». По мнению премьер-министра, ставку по ипотеке необходимо снижать до 7-8% (как этого и потребовал Владимир Путин), но следить, чтобы рынок не обрушился, как это произошло в США в 2008 году.

«Данный момент – самый подходящий для покупки недвижимости за достаточно длительное время; инфляция находится на очень низком уровне: в 2017 году она составила 2.5%, а в текущем – прогнозируется в пределах 4%, что позволило ЦБ РФ значительно смягчить кредитную политику. Разумеется, нынешние процентные ставки по кредитам значительно превышают инфляцию, но тем не менее 8.9%, которые предлагают ряд крупных банков, в том числе и за рефинансирование ипотеки, побуждают население активно раздумывать над покупкой жилья, все еще ассоциируемого с наиболее надежным способом сохранения и инвестирования денежных средств. При этом надо понимать, что текущая ситуация на рынке далека от идеала: угрозы санкций, возможное падение цен на нефть после длительного роста, потенциальное укрепление доллара, негативно влияющее на все валюты развивающихся стран, в некоторых из которых уже стали экстренно повышать ставки. Недавно Банк России отменил мораторий на ужесточение кредитно-денежной политики, так что если ситуация потребует активного вмешательства, то регулятор может пойти на крайне агрессивные шаги. Так уже было в 2014 году, когда ставка взлетела с 8% до 17% всего за несколько месяцев. Конечно, сейчас для подобного поведения ЦБ особых причин нет, так что сохранение кредитно-денежной политики на текущем уровне или плавное движение в течение года к 7,75% выглядит более вероятным», – сказал «Гражданским силам.ру» Михаил Мащенко, аналитик социальной сети для инвесторов eToro в России и СНГ.

С тем, что сейчас действительно наиболее удачное время для приобретения недвижимости, в беседе с корреспондентом «Гражданских сил.ру» согласился и ведущий аналитик Forex Optimum Иван Капустянский: «Сейчас, действительно, благоприятное время для покупки жилья, в частности в ипотеку. В перспективе жилье может подорожать из-за замедления строительства и удорожания финансирования. Также, учитывая текущую макроэкономическую ситуацию и заявления ЦБ РФ, регулятор в ближайшей перспективе перейдет к нейтральной денежно-кредитной политике, то есть перестанет снижать или повышать ключевую процентную ставку.  На этом фоне ставка по ипотеке глобально снижаться больше не будет. Однако даже если ставка по ипотеке и пойдет вниз, то потом ее всегда можно будет рефинансировать по более выгодным условиям».

Тем не менее, риски для рынка ипотеки продолжают сохраняться.

«Растет число потенциальных покупателей, которые обращаются в агентства недвижимости с запросом на приобретение недвижимости без первоначального взноса. Таких клиентов интересуют самые дешевые объекты по цене около 4 млн рублей, у них на руках минимум средств (на страховку и на расходы по сделке), и есть возможность обслуживать долг. При этом сбережений на первоначальный взнос у них, как правило, вообще нет. Похожая ситуация наблюдалась перед началом кризиса 2008 года. Стоит помнить, что кредиты, даже ипотечные, без первоначального взноса относятся в целом к более высоко рискованным займам, нежели те, по которым первоначальный взнос составляет значительную долю от стоимости недвижимости. Мы считаем необоснованным оптимизм на счет безусловной полезности стремительного роста ипотечного кредитования только на том основании, что ипотечные займы обеспечены высоколиквидным залогом. Как показал опыт предыдущих кризисов, в частности, кризиса 2008 года, обвал рынка ипотечного кредитования приводит к мгновенному сжатию и рынка недвижимости, что крайне негативно сказывается на ликвидности залога по ипотечным кредитам. Мы не утверждаем, что на рынке ипотеки уже назрел «пузырь», который может вот-вот лопнуть, однако тенденция к созданию такого пузыря определенно наблюдается. В этом плане мы бы предостерегли от чрезмерного и неоправданного оптимизма, основанного на слабо аргументированной вере в то, что залог по ипотеке обладает абсолютной надежностью», – сказал «Гражданским силам.ру» аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.

Сергей Путилов