Об этом на круглом столе «Философия девелопмента 2.0. Проблемы, тренды и решения на рынке недвижимости» 27 апреля, организованном объединенной редакцией сетевых изданий «Московская медиагруппа», сообщил начальник управления корпоративного бизнеса ПАО «Совкомбанк» Павел Ромашков.

По словам эксперта, кредитование строительной отрасли трансформируется от массового к селективному, то есть, остается возможным только при всестороннем изучении сделок и способности нивелировать сложные нюансы. Пока одни банки вынуждены ставить строительную отрасль в стоп-лист, другие открыты к диалогу по структурированию финансирования под конкретные проекты с учётом новой регуляторной реальности. 

«Например, мы понимаем: в тисках рынка растёт не только риск, но и ценность партнёрства», — сказал Павел Ромашков.

Начиная с 2024 года, наблюдается рост реализации залоговых объектов недвижимости, из года в год эти показатели растут, отметила в комментарии изданию «Гражданские силы.ру» член комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Оксана Панова. Одна из причин — закредитованность населения.

«Одним из ключевых факторов, влияющих на рост реализации объектов жилой недвижимости через торги, является факт выдач без ограничений ипотечных кредитов с государственной поддержкой. Это привело к увеличению кредитной нагрузки на отдельно взятый сегмент заемщиков. Последние годы Банк России вводил достаточно серьезные ограничения для стабилизации ситуации. К этому времени мы уже наблюдали, что заемщики не справляются со своими обязательствами», — заметила эксперт.

Зачастую многие заемщики, приобретавшие рыночную ипотеку в последние годы по высокой процентной ставке, не рассчитали свои силы, что привело к просроченным задолженностям и соответственно реализации через торги. На это также повлияла низкая финансовая грамотность населения. Индивидуальный подход застройщиков к заемщикам с возможностью покупать объекты без первоначального взноса увеличил количество ипотек, которые в будущем тоже попали в пул реализации. 

«Банки сегодня довели реализацию залоговых объектов до прозрачной и понятной для любого схемы с возможностью до торгов выкупить полученное по суду и реализуемое имущество. Сроки реализации достаточно короткие, в связи с тем, что данное направление интересует все больше людей, готовых приобретать объекты с торгов для последующего личного пользования или инвестиций», — сказала Оксана Панова.

В основном на торги попадают объекты жилой недвижимости, которые были куплены в период 2022-2024 гг., рассказала «Гражданским силам.ру» юрист агентства недвижимости «ПРО ОБМЕН» Наталья Мишутченко. Большая часть случаев — добровольная реализация объекта, когда собственник понимает, что он не может оплачивать ипотеку и принимает решение продать объект, погасить ипотеку и на оставшиеся денежные средства что-то себе купить.

«Здесь на реализацию объекта влияет не только обременение, но и локация, и другие специфические моменты. Если же мы говорим о покупателях, то они становятся информированными, знающими, и такие объекты всегда вызывают у них много вопросов – почему объект продаётся, не находится ли продавец в предбанкротном состоянии и т.д. Это некий фактор, который говорит покупателю и риелтору о неплатёжеспособности продавца. Поэтому, реализуя эти объекты, нужно понимать, как подстраховать покупателя и продавца, чтобы он, погасив ипотеку не оказался на улице», — отметила Наталья Мишутченко.

Квартиры, которые продаются на торгах, то есть, выставляемые на продажу банками, тоже составляют заметный, хотя и не слишком большой в последнее время процент залоговых квартир, добавила юрист. Покупают такие квартиры в основном инвесторы. 

«Покупатели понимают, что, приобретая такие объекты, могут столкнуться с наличием зарегистрированных по месту жительства лиц, отказом собственников освобождать квартиры и т.д. При этом не всегда их продажа связана с тем, что бывший владелец не может оплачивать проценты по кредитному договору. При покупке залоговых квартир нужна глубокая юридическая проверка прав третьих лиц, необходимо учитывать много факторов и быть подкованным в документах и процедурах», — заключила представитель агентства недвижимости «ПРО ОБМЕН». 

По итогам 2025 года (согласно данным ЦБ РФ за декабрь 2025) совокупная задолженность по ипотечному жилищному кредитованию составила 21,7 трлн рублей, сообщила изданию «Гражданские силы.ру» кандидат экономических наук, эксперт по банковскому сектору Ольга Горюкова. При этом в течение первого квартала 2026 года наблюдается прирост ипотечной задолженности (по состоянию за февраль 2026 г.) – до 22 трлн рублей. В годовом сопоставлении темпы прироста портфеля ИЖК составили 9,7% (в январе – 9,6%).

«В феврале 2026 года спрос на ипотечном рынке снизился после активных выдач в декабре 2025 – январе 2026 гг. в преддверии ужесточения с 01.02.2026 г. условий льготной программы «Семейная ипотека». Вместе с тем постепенному росту объема выдач рыночной ипотеки способствует в том числе снижение ключевой ставки», – заключила Ольга Горюкова.

Николай Васильев/ беседовала Далия Аабдин