Многие потенциальные покупатели оказались не готовы брать кредиты на условиях платежей по ипотеке в 29-30%, предпочитая выждать лучшие времена. Рынок проявил себя неподготовленным к таким изменениям. Хотя власти пытались поддержать его различными мерами, они оказались недостаточными. Эксперты отмечают, что доступные программы льготной ипотеки часто оказываются недоступными для большинства жителей, особенно тех, кто живёт в удалённых районах Приморского края.

Вот как видит причины упадка председатель правления Дальневосточной Ассоциации ИЖС Алексей Дормидонтов: «Во-первых, усложнилось получение льготных ипотек. Второе, деньги, предназначенные для первоначального взноса на покупку или заказ загородной недвижимости, загородного дома «утекли» в депозиты». В то же время он отметил: «Мы как застройщики и как продавцы недвижимости, фиксируем достаточно высокий уровень интереса. Люди обращаются за консультацией, присматриваются к загородной недвижимости, более конкретно формируя свою потребность в индивидуальном жилье. Скорее всего, люди будут отдавать предпочтение поэтапному строительству коттеджей».

Упадок на рынке связывается также с ростом себестоимости жилья. Отрицательно сказывается не только повышение цен на стройматериалы, но и затраты на производство строительных работ в целом. Растут тарифы на электроэнергию. Остро стоит вопрос кадрового голода в строительстве. Он влечет за собой рост стоимости рабочей силы.

Алексей Дормидонтов оценил увеличение накладных расходов девелоперов и строительных компаний и уточнил: «Наблюдается взлет расходов на обслуживание бизнеса. Некоторую неуверенность вызывает вводимая налоговая реформа: как она отразится на финансовом состоянии компаний?».

«Мы наблюдаем, как рост ставок по ипотеке и удорожание строительных материалов негативно сказываются на покупательской способности населения. Падение спроса на жилье в таких условиях вполне ожидаемо, — оценила ситуацию с точки зрения риелтора эксперт по недвижимости АН «Макромир» Екатерина Халецкая. — Стагнация присутствует в сегменте новостроек. Ранее доступные ставки по ипотеке привлекали множество покупателей, но с текущими изменениями многие потенциальные покупатели отложили свои планы или вовсе отказались от покупки».

Приморье привлекает покупателей разнообразием типов недвижимости, удовлетворяющим запросы: на квартиры в МКД, в коттеджах, таунхаусах и т.д. В то же время даже столица Дальнего Востока не может конкурировать с европейскими столицами: Москвой и Санкт-Петербургом как в привлечении инвестиций, так и в развитии туризма. Бесспорно, среди других дальневосточных субъектов РФ Приморье выделяется достаточно высоким уровнем жизни и комфортом, но сравнения с городами-миллионниками Владивосток не выдерживает из-за своей удаленности и наличия некоторых экологических проблем. Цены на жилье в Приморье достойно могут поспорить с московскими.

«Государственные программы поддержки, такие как льготная ипотека и материнский капитал, действительно играют важную роль, но не являются универсальным решением. Поэтому, хотя эти меры помогают некоторым покупателям, они не способны поднять рынок в целом», — отметила Екатерина Халецкая.

Такого же мнения придерживается застройщик индивидуального жилья: «Компании, которые выбрали своей целевой аудиторией льготные категории граждан, построили стратегию развития на работе с льготными ипотеками, на текущем этапе — пострадавшие компании».

Рынок нашел свое слабое звено и как только сжался спрос при изменении модели финансирования, сузился весь сегмент строительства под льготную ипотеку. Выгодные условия кредитования помогали многим, но сокращение условий программы, как в случае с семейной ипотекой, является существенным ограничением, что негативно сказывается на интересе среди семей с детьми.

Казалось бы, рынок ИЖС этот фактор не должен затронуть. К решению о постройке загородного дома редко приходят семьи, которые пользовались поддержкой государства.

«Спрос на загородную недвижимость рождается у людей старше 42 лет по оценкам нашей компании, наших клиентов», — отметил Алексей Дормидонов.

Отмена госпрограммы с 8% их напрямую не касается. Но, если раньше свой первый взнос или какую-то долю вложений в ИЖС человек мог взять, продав свою квартиру в МКД или другую «вторичку», то теперь такие возможности снизились.

Отказавшись от окрашивания ситуации на приморском рынке жилья в черный цвет, Алексей Игоревич сказал, что его европейские коллеги по строительному бизнесу не так сильно ощущают колебания спроса из-за большей плотности населения. Численность премиальных клиентов в западной части России больше не в процентном отношении, а в количественном.

Говоря о преференциях для отдельных категорий покупателей недвижимости, нельзя не отметить льготников с профессиональными уклоном: учителей, врачей. По сведениям председателя правления Дальневосточной Ассоциации ИЖС за строительство не превышает 100-200.

«Тогда как, за 2024 год больше 5 000 индивидуальных домов было построено в Приморском крае», — уточнил Алексей Дормидонтов.

«В сегодняшней ситуации покупателя может привлечь несколько факторов: индивидуальные скидки и акции; программа льготного ипотечного кредитования: если застройщики или банки предложат свои версии льготных программ, ориентированных на локальные нужды, это может привлечь внимание других покупателей; прозрачность сделок: предоставление полной информации о проекте, включая этапы строительства и юридические нюансы», — проанализировала ситуацию Екатерина Халецкая, назвав положительным фактором сопутствующее жилому строительство социальных объектов и улучшение транспортной доступности в новостройки.

С точки зрения риелтора применение современных технологий, которые позволяют сократить сроки строительства и снизить затраты на эксплуатацию жилья, является большим плюсом. Строитель смотрит на проблему схлопывания рынка недвижимости как вполне прогнозируемую и предопределенную действиями компаний застройщиков и девелоперов.

«На плаву останутся те компании, которые, во-первых, имели хоть какой-то запас прочности, и те, которые к бизнесу подходят системно, — прогнозирует Алексей Дормидонтов. — Уйдут те, кто пришел за быстрыми деньгами».

Рынок недвижимости Приморья находится в состоянии ожидания. Застройщики продолжают строить, риелторы ищут клиентов, а покупатели решают, когда лучше всего купить квартиру. Все ждут благоприятных экономических условий и низких процентов по кредитам. Застройщики жалуются на снижение спроса и высокие процентные ставки. Они говорят, что продажи упали примерно на 10% по сравнению с предыдущими годами. Риелторы отмечают, что количество сделок сократилось, но цены остались прежними. Покупатели делятся на две категории: те, кто готов ждать снижения цен, и те, кто покупает сейчас, опасаясь дальнейшего роста стоимости жилья.

Людмила Щуковская