В разговоре с РИА «Недвижимость» он отметил, что многие квартиры продавались по схеме «купи сегодня, плати завтра». Имелись в виду рассрочки, траншевая ипотека. Если примерно половину покупали в семейную ипотеку, то все остальное — вот эти схемы. Репченко добавил, что в Москве доля квартир в рассрочку доходила до 50 процентов. Покупатели рассчитывали при снижении ставки перекредитоваться и расплатиться. 

«Но, если период высокой ставки затягивается, то у человека нет возможности перекредитоваться… Таким образом, квартиры, которые были, как бы зарезервированы, могут вернуться в сегмент нераспроданных. Причем эти квартиры могут «подрезать» продажи остальных новостроек, предположил аналитик», — пояснил Олег Репченко.

Аналитик Российской гильдии риелторов, руководитель Комитета по статистике и аналитике Гильдии риелторов Москвы Константин Ламин не согласен с тем, что возврат на рынок купленных новостроек достигнет 25 процентов. 

По его словам, этот процент будет меньше. Во все времена на рынок будут выходить «инвестиционные квартиры» от тех, кто покупал жилье на стадии котлована с целью продать ближе к окончанию строительства. И эти продавцы составляли определенную конкуренцию застройщику на этапе, когда дом уже готов.

«Готов согласиться с тем, что в ближайший год-два на рынке добавиться квартир, которые продавались в рассрочку, либо по траншевой ипотеке. И здесь есть несколько отличительных моментов. Кто-то покупал квартиру, ведясь на такие заманчивые условия, когда ты вносишь 10 процентов первоначального взноса, платишь комфортный ежемесячный взнос. Это такой квази-инструмент ипотеки, который довольно сильно, и считаю, напрасно захлестнул умы. Например, квартира за 10 миллионов рублей в рассрочку стоит 12,5 миллионов. Когда подходит срок финального платежа, бывает, расплатиться невозможно, и, таким образом, квартира отправляется на рынок. 

Бывает, что квартиры приобретаются в рассрочку в надежде, что через год-два ключевая ставка существенно упадет. Но если этого не происходит, значит, надо, либо продавать квартиру, либо платить за нее полную сумму, либо переходить на рыночную ипотеку, которая пока еще несильно упала. То есть, этот сценарий также ведет часть квартир на рынок, создавая конкуренцию застройщикам. Но это, полагаю, не станет фактором для какого-то коллапса. Рассрочки с минимальным первоначальным взносом 10-15 процентов, они скорее исключения по рынку, чем закономерность. В большинстве своем застройщики используют схемы, где первоначальный взнос начинается от 30 процентов, применяется динамическое ценообразование. Клиента стимулируют внести больший процент первоначального взноса, чтобы получить максимальную скидку по цене и чтобы не возникало моментов с неплатежеспособностью», — рассказал аналитик изданию «Гражданские силы.ру».

Профессор, директор Института стратегического планирования и прогнозирования Александр Гусев считает, что на столичный рынок недвижимости вернутся не 25 процентов квартир, а больше — 30-35 процентов.

«Ключевая ставка ЦБ сейчас 16,5 процентов, и от нее зависит очень многое. Коммерческие банки берут деньги по этой ставке, но добавляют маржу, поэтому реальные ставки по кредитам часто выше —18 процентов, 19, 20, иногда и больше. При таких условиях люди оказываются некредитоспособны и массового движения на рынке ипотеки нет. 

У людей случаются разные жизненные ситуации: кто-то не может платить из-за потери работы или сталкивается с семейными проблемами. Ипотека на 20–30 лет — это большая часть жизни, за это время может случиться все. Поэтому нередко заемщики расторгают договоры с банками, теряют уплаченные деньги, квартиры, в которых они проживали, возвращаются на рынок», — отметил профессор.

Собеседник напомнил, что в советское время в энциклопедиях давали такое определение ипотеке: «любая ипотека — это антагонизм капиталистической системы». 

«По сути, ничего в настоящее время не поменялось. Ипотека — это для многих кабала с непредсказуемыми последствиями. Для массовой доступности ипотеки необходима значительно более низкая ключевая ставка, например, 5-6 процентов», — подчеркнул Александр Гусев.

Он также поделился наблюдением социального характера:

«Сейчас работодатели при приеме нового сотрудника часто спрашивают его о кредитах, ипотеках. Если у человека есть обязательства перед банками, кредиторами, его, скорее всего, примут на работу. Люди с долгами более привязаны к работе, держатся за нее и поэтому менее склонны конфликтовать  против работодателя». 

Дмитрий Тарасов