Накануне, 1 марта, президент РФ Владимир Путин в послании Федеральному Собранию поставил задачу перед ЦБ и правительством о продолжении снижения ипотечной ставки до 7-8%.

Сегодня стало известно, что Сбербанк готов начать выдавать ипотеку под 7% уже в 2019-2020 годах. Для сравнения, в настоящее время базовые ставки по ипотечным кредитам Сбербанка на приобретение строящегося и готового жилья (без учета льготных условий и акций) составляют 10,4-10,5%.

По данным ЦБ, в январе 2018 года банки РФ выдали ипотечных кредитов на общую сумму 148,2 млрд рублей, что в 2,1 раза превышает показатель за январь прошлого года (71 млрд рублей) и является максимальным результатом для первого месяца года. Итоги прошлого года также показывают, что квартиры в кредит граждане разбирают как горячие пирожки. К концу 2017 г. долги россиян по ипотеке достигли фантастической суммы — 5,1 трлн руб.

В этой связи еще минувшей осенью ряд экономистов заявили об угрозе ипотечного бума, который может лопнуть как мыльный пузырь. Так, бывший замминистра финансов РФ Олег Вьюгин предупредил, что такой темп роста ипотечного кредитования безопасен лишь при растущей экономике, но если темпы роста ВВП замедлятся, то ипотечные долги населения и банков станут катализатором кризиса. По итогам прошлого года российская экономика выросла всего на 1,5%. В этом году в правительстве обещают рост не более 1,8%. То есть экономика фактически топчется на месте. При этом, как отмечается в материалах Росстата, реальные располагаемые денежные доходы россиян за прошлый год снизились на 1,7%.

Понятно, что власть заинтересована снискать народную любовь. В том числе путем раздачи дешевых квартир. Однако любые широкие жесты должны опираться на экономические реалии. Российская экономика, едва начавшая выбираться из кризиса, еще далека от действительного оздоровления. Достигнутые зыбкие успехи могут в любой момент обрушить например нефтяные цены (в случае их резкого снижения), обострение отношений с Западом и сопутствующий этому отток инвестиций из страны. В таких условиях раздача кредитов под дешевое жилье, не будучи обеспечена экономическими реалиями вполне может привести к тому, что раздутый до предела ипотечный пузырь лопнет. То есть послужит детонатором, который подорвет финансово-экономическую стабильность страны. В конце 2017 г. Банк России подготовил письмо на имя главы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в котором выражались опасения о том, что заложенный в стратегию АИЖК рост ипотечного кредитования в России до 10 трлн руб. в 2020 г. может привести к возникновению «пузыря», подобного тому, что в США привел к кризису 2008 г. Доля ипотечных кредитов в розничном кредитном портфеле банков возросла с 28% в начале 2014 г. до 42% уже в середине 2017 г., подсчитали в ЦБ. Сейчас это показатель подбирается к 50%. Если посыпется рынок недвижимости, то это это сильно ударит и по банковскому сектору. По такому же алгоритму развивался и ипотечный кризис в США. Для снижения рисков ЦБ представил проект изменений риск-параметров для банков по ипотечным кредитам: первоначальный взнос должен составлять не менее 20%. Ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 20% цены жилья должны отражаться на балансе банка с коэффициентом риска 150%, менее 10% цены жилья — с коэффициентом 200%. Это объясняется тем, что чем меньше первоначальный взнос получателя ипотеки, тем выше риск для банка.

«Для реализации ипотечной программы президент России Владимир Путин, кроме снижения ставки по ипотеке назвал, между прочим, ещё два необходимых условия. Это рост доходов населения и насыщение рынка недвижимости (увеличение строительства жилья до 5 млн кв.м.). Рост доходов домохозяйств не может происходить сам по себе. Просто нарисовать деньги и раздать их гражданам для покупки жилья – государство не старик Хоттабыч. Доходы должен генерировать реальный сектор, а это, в первую очередь, связано с ростом производительности труда. И об этом шла речь в послании президента. Безусловно, снижение процентной ставки в отрыве от роста доходов чревато развитием кризиса неплатежей в перспективе. Отсюда, всё должно идти в комплексе — рост экономики, рост доходов и снижение ставки ипотечного кредитования. Поэтому, насколько удастся реализовать ипотечную программу — покажет время. Но условия для реализации программы имеются, осталось только воспользоваться ими», — сказал в интервью «Гражданским силам.ру» финансовый консультант TeleTrade (ООО «ТелетрейдБел») Михаил Грачёв.

В беседе с корреспондентом «Гражданских сил.ру» Аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев Аналитик, однако, был более оптимистичен: «При существующих ставках по ипотеке мы не видим потенциальных рисков возникновения «пузыря» на рынке ипотечного кредитования. Теоретически возникновение такого «пузыря» было бы возможным только, если бы ставки опустились до экономически необоснованных уровней, а рынок был бы насыщен ипотечными ценными бумагами. Однако, на сегодняшний день и существенное снижение ставок, и перенасыщение рынка необеспеченными бумагами маловероятно. Надо понимать, что ипотечные кредиты действительно относятся к наиболее надежным. Они обеспечены хорошим ликвидным залогом, а заёмщики, опасаясь потерять приобретенное жильё, стараются быть предельно дисциплинированными в части обслуживания долга. Поэтому просроченная задолженность по ипотечным кредитам крайне невелика (в отличие, скажет, от потребительских кредитов). Кроме того, мы не уверены, что темпы роста ипотечного кредитования будут расти так, как уже успели пообещать многие чиновники (озвучивались цифры роста объемов ипотеки на 20% каждый год и достижения к 2020-му году уровня в 10 трлн руб. — совершенно нереалистичные показатели). Вероятней всего, темпы прироста объёмов ипотечного кредитования в ближайшие годы даже несколько снизятся, а при неблагоприятной экономической ситуации в стране и вовсе могут приостановиться на сбалансированных спросом и предложением уровнях. Дело в том, что даже нулевая ставка по ипотеке не позволит большинству российских семей купить жилье в кредит. Так что ниша ипотечного кредитования физически ограничена платежеспособным спросом и поддерживать из года в год рекордные темпы не позволит».

Сергей Путилов