Об этом свидетельствуют данные исследования FinExpertiza, которые приводит «Российская Газета». Эта сумма почти в семь раз преобладает над показателем 2010 года, и втрое – над цифрами начала 2014 года. Только за первое полугодие 2019 года общий объем ипотеки в РФ вырос на 592,2 млрд рублей (+9,24%).

Больше трети прироста выпало на три региона. Значительнее всего ипотечный рынок вырос в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге. Так, в столице общая сумма ипотечных кредитов составила 822 млрд рублей, увеличившись за полгода на 98,6 млрд. В Подмосковье размер ипотечного портфеля составил 587,2 млрд рублей (+62,1 млрд за полгода), а в Санкт-Петербурге – 431,8 млрд рублей, рост составил 52,6 млрд.

Насколько здоровым является нынешний ипотечный бум? Не наблюдается ли признаков раздувания кредитного пузыря, особенно в условиях снижения реальных доходов населения и стагнации в экономике? С кризиса ипотеки, как известно, начался кризис в Америке в 2008 году.  

«Давайте для начала разберемся в понятиях. Новость «Россияне задолжали по ипотеке 7 трлн. рублей» – это не значит, что россияне не могут расплатиться по ипотечным кредитам на данную сумму. Это значит, что общий объем выданной ипотеки (с учетом кредитов, выданных в предыдущие годы, но еще не до конца погашенных) вырос до 7 трлн рублей. Много это или мало? На самом деле, покупка жилья в кредит – абсолютно нормальная практика. И доля ипотеки в общем объеме национального ВВП в большинстве других стран намного выше, чем в России. У нас на ипотечное кредитование приходится порядка 7% от ВВП, в то время как в Чехии эта цифра равна 16,6%, в Польше – 20%, в США – 50%, а во Франции – и вовсе более 55%. На секунду задумайтесь: более половины внутреннего валового продукта таких высокоразвитых стран, как Франция и Соединенные Штаты – это ипотечные кредиты. И заметьте, они даже в ус не дуют. Да, кризис 2008-го года, разразившийся в США из-за огромного количества выданных и ничем не обеспеченных ипотечных займов, а также из-за фантастического по размеру объема производных инструментов на ипотечные долги, так называемых «Кредитных дефолтных свопов» (CDS), точную сумму которых до сих пор никто не знает, многому научил янки – они теперь куда аккуратнее относятся к выдаче ипотечных займов и не выдают их безработным афроамериканцам, как это было до 2008-го года. Но все равно, ипотечное кредитование – это не просто значительная часть ВВП большинства развитых государств, но и в заметной степени двигатель экономики, так как ипотека обеспечивает заказами застройщиков, а они обеспечивают работой еще огромное количество людей, так или иначе связанных со строительством. Есть ли риски у нынешних объемов ипотечного кредитования в России? Конечно, есть, но они, к примеру, ничтожно малы по сравнению с потребительским необеспеченным кредитованием (где в случае чего с заемщика даже взять нечего). Просрочка по ипотечным кредитам минимальна – никто из тех, кто вознамерился купить квартиру или тем более уже успел в неё въехать, обустроиться, сделать ремонт, закупить мебель, устроить детей в окрестные школы и детские сады, не посмеет допускать невыплаты по ипотечным займам – слишком велики риски потерять все. Иными словами, ипотечные заемщики – самые дисциплинированные. Конечно, до тех пор, пока значительное количество ипотечных кредитов выдавалось без первоначального взноса или с низким первоначальным взносом, риски были на порядки выше – без первого взноса и терять нечего. Но сейчас Банк России предпринял целый ряд регуляторных мер, ограничивающих выдачу кредитов с низким первоначальным взносом. Так что значительная часть покупателей квартир в ипотеку – это люди, обладающие достаточным заработком, чтобы, во-первых, внести первый взнос, а во-вторых, вовремя и качественно обслуживать свой кредит. Риски ухудшения ситуации на рынке ипотечного кредитования в случае масштабного экономического кризиса, проблем на рынке труда, резкого снижения уровня доходов россиян, конечно, существуют, но Банк России, надо отдать ему должное, старается следить за ситуацией и регулировать посредством ограничительных требований к банкам объемы выдачи ипотеки исходя из складывающейся ситуации», – сказал «Гражданским силам.ру» Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ».

«На рынке ипотеки нет «пузыря», это самый благополучный сектор в кредитовании населения. Он коренным образом отличается от иных, действительно «взрывоопасных» сфер потребительских займов, прежде всего тем, что обеспечен твёрдым залогом – недвижимостью, в отличие, например, от кредитных карт, потребкредитования. Кроме того, заёмщики по ипотеке, как правило, более обеспеченные, ответственные, по сравнению с получателями других кредитов, именно потому что в обеспечение отдают реальную и большую ценность. Не выдерживает критики предположение о том, что рост ипотеки – следствие навязчивого маркетинга и рекламы, а также низкой финансовой грамотности людей. Всё это подтверждается следующими данными. Например, с 1.февраля по 1 июля 2019 г. сумма задолженности по ипотеке возросла на 7,4% и действительно перевалила за баснословный уровень 7 трлн руб., по данным ЦБ РФ. Но при этом просроченная задолженность не увеличилась, а снизилась в абсолютной сумме на 2%. Доля же «просрочки» в объёме долга по ипотеке сократилась на 9,1%. На 1 июля эта доля составляла лишь 1,04%, тогда как на 1 февраля была 1,14%. Для сравнения: в целом по кредитам банков физлицам доля просроченной задолженности была 4,7%. Таким образом, в ипотеке в 4,5 раза меньше проблемных долгов, чем в целом по рынку. Кроме того, увеличение сумм ипотеки означает рост приобретения жилья, спрос на строительные работы, выпуск стройматериалов, услуги ремонтников, перевозки, мебель и пр. Ипотека приводит, таким образом, «по цепочке» к увеличению объёмов производства в экономике и в целом полезна для неё, а не только для покупателей жилья. Опасность в данной сфере преувеличена. Давно практически не выдаются в массовом порядке кредиты с низким первоначальным взносом и недостаточными доходами. Они потенциально опасны тем, что при кризисном падении цен недвижимости заёмщики не смогут погасить кредит, продав жильё. Именно такая ситуация привела к знаменитому ипотечному кризису в США в 2008 г. В России же массовых непогашений ипотеки не было, даже несмотря на порой двукратное и более падение цен недвижимости после 2014 г. Нынешний «бум» ипотеки связан не с агитацией банков и поверхностными знаниями заёмщиков. Есть объективные причины, прежде всего, значимое снижение процентов по ипотечным жилищным кредитам (ИПК) после планомерного сокращения ключевой ставки ЦБ России. На июль 2019 г. средневзвешенная ставка по ИЖК составляет 10,28%, по данным ЦБ РФ, и стремится к уровням ниже 10%. Это сочетается с удешевлением недвижимости за последние годы, поэтому и создаётся высокий спрос на ипотеку, в котором пока нет опасности. Более того, после бурного всплеска в 2018 г. выдач новых ИЖК по указанным причинам уже в 2019 г. годовой темп прироста объёма предоставленных кредитов снизился на 11,5% по состоянию на 1.07.2017 г.», – отметил в беседе с «Гражданскими силами.ру» Марк Гойхман, руководитель группы аналитиков «ЦАФТ» (Центр аналитики и финансовых технологий).

«В условиях отсутствия положительной динамики в доходах россиян разрастание объема ипотечных кредитов выглядит волнующе, но не критично. Люди «ужимаются» в другом – в тратах на продукты питания, например, где делается выбор в пользу менее «рекламного» и более дешевого продукта, в повседневных тратах – одежде, обуви. Однако если в доходах населения так и не будет нужного движения, рано или поздно просрочки и неплатежи начнут нарастать, как снежный ком, и тогда банковская система окажется в зоне риска. Но пока эта возможность теоретическая, иллюзорная, вероятность осложнений тут не превышает 10%», – сказала «Гражданским силам.ру» старший аналитик информационно-аналитического центра «Альпари» Анна Бодрова.

Сергей Путилов