С 11 января кредиты на покупку как строящегося, так и готового жилья станут дороже на 1 процентный пункт и обойдутся клиентам в 10,3% годовых, сообщила пресс-служба банка. Попутно сообщается, что решение принято «вслед за резким изменением ключевой ставки ЦБ РФ, которая по итогам 2021 года удвоилась и достигла 8,5%», объяснили в пресс-службе ВТБ.

«При этом Банк России не исключил дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики, что вынуждает российские банки снова менять условия по кредитным продуктам», — добавили в кредитной организации.

Стартовав с рекордно низкой ключевой ставки в 4,25% годовых, ЦБ РФ повышал ее семь раз подряд в качестве меры против раскручивающейся спирали инфляции, которая по итогам минувшего года достигла 8,4%, превысив все самые мрачные прогнозы правительства и регулятора. И вероятно это еще не предел, что автоматически отразится на стоимости ипотечных кредитов. Сбербанк также не исключает, что ипотека в наступившем году подорожает до двузначных значений.

Как это отразится на потребителях и рынке ипотеки в целом? Следует ли ждать, что спрос на жилье упадет, будет ли рынок расти прежними темпами?

«Негативно отразится. Прирост объема выданных ипотечных кредитов в этом году составит прядка 25%-30%, а уже в следующем году уменьшится примерно в два раза в связи с ухудшением классических ипотечных программ. В прошлом году у населения были большие инфляционные ожидания, и это подстегивало спрос на квартиры. Кто планировал купить квартиру в 2022-2023, был вынужден изменить планы, пока деньги не сгорели. Сейчас ситуация, скорее, обратная. Многие покупатели будут ждать, пока монетарные усилия ЦБ РФ принесут плоды и инфляция станет уменьшаться. Они дождутся во второй половине 2022 года или даже в начале 2023 лучших условий, и только тогда будут впрягаться в кредитное рабство», — рассказал руководитель Департамента инвестиционного анализа и обучения ИК «УНИВЕР Капитал» Андрей Верников.

Следует ли ждать кризиса на рынке недвижимости, если темпы строительства останутся прежними, а спрос снизится?

«Не надо думать, что строительная отрасль рухнет из-за уменьшения темпов роста ипотечных кредитов. Не рухнет, потому что государство будет ее поддерживать. Программа реновации жилья в Москве шагнет в другие города России. Программа реконструкции ветхого жилья будет набирать силу. Стройка замыкает на себя другие отрасли… Например, металлургию, деревообработку, поэтому государство заинтересовано, чтобы эта отрасль чувствовала себя хорошо. Сейчас отрасли нужна перестройка. Она хочет использовать в качестве рабочих граждан РФ и уменьшить количество строителей из Азии, поэтому некоторое охлаждение роста темпов строительства — это хорошо. Что качается цен на жилую недвижимость, то в этом году они вырастут примерно на 6-8%, что примерно будет соответствовать итоговой рублевой инфляции на конец года», — отметил Андрей Верников.

Казалось бы, в макроэкономическом смысле повышение ставок должно служить заветной для жителей России цели — обузданию роста цен. Но от этого покупателям квартир легче не становится.

«Повышение процентных ставок Банком России имеет именно такую цель: ограничить потребительскую активность, чтобы сократить скорость роста розничных цен и обуздать инфляцию. Оборотная сторона такого процесса в том, что упадет потребительский интерес к масштабным приобретениям, так как заемный капитал станет слишком дорогим. Пока продолжает работать программа льготного кредитования, девелопменту можно не опасаться проблем. Однако, чем дальше, тем выше будут обычные коммерческие ставки», — отметила в беседе с изданием «Гражданские силы.ру» Анна Бодрова, старший аналитик «Информационно-аналитического центра «Альпари».

Следует ли ждать, что государство продолжит программу льготного ипотечного кредитования, и поможет ли это поддержать динамику ипотечного рынка?

Как отмечает эксперт, льготной ипотекой не могут воспользоваться все подряд, для ее применения есть ряд специфических условий, например, маленькие дети.

«Значит, придется либо рисковать и брать ипотеку неоправданно дорогую, или ждать более подходящего момента. Большинство выберет второй вариант. Вполне можно предположить, что девелопмент уже учел в долгосрочных планах текущее повышение ставок и сократил объем планируемого ввода жилья. В перспективе года ставки по ипотеке могут вырасти как минимум на 1,5%. Для российских реалий в виде низкой платежеспособности населения и отсутствия роста в собственных доходах на протяжении семи лет — это очень много», — резюмировала Анна Бодрова.

Ажиотаж на рынке жилья по всей видимости пойдет на спад.

«Уже во второй половине 2021 года было понятно, что ставки по ипотеке продолжат планомерно повышаться в 2022 году на фоне ужесточения политики ЦБ РФ. Тем не менее, помимо роста ипотечных ставок, необходимо отметить другие, не менее важные факторы, которые будут оказывать влияние на рынок недвижимости в среднесрочной перспективе – значительно выросшие цены на жилье, а также ранее удовлетворенный потребительский спрос. Мы полагаем, что пик спроса на рынке недвижимости, возникший в период «коронакризиса» и подстегнутый программой льготной ипотеки, исчерпал себя, поэтому в течение 2022 года спрос на покупку недвижимости, в том числе с использованием ипотечных средств, охладеет. При этом на данном этапе нет оснований ожидать, что рынок недвижимости может вступить в фазу кризиса. Девелоперы порционно выводят новые объекты на рынок, чтобы не допустить существенного снижения цен, в то время как рост спроса замедляется, а расходы на стройматериалы и рабочую силу повышаются, поэтому мы не ожидаем перенасыщения предложения на рынке. После ажиотажного бума в период с 2020 по 2021 гг. рынку необходима стабилизация, которую мы и ожидаем в течение 2022 года. При этом мы не предполагаем, что государство будет инициировать новые льготные программы», — поделилась своим мнением с изданием Наталия Пырьева, аналитик ФГ «ФИНАМ».

Что будет со ставками по ипотеке на протяжении года?

«Ставки по ипотеке продолжат медленно расти, могут прибавить за год ещё процента полтора, если не больше. Дело здесь, конечно, в повышении ключевой ставки ЦБ за год ровно вдвое с 4,25% до 8,5%. А значит, самим банкам деньги нынче достаются намного дороже, однако эта причина не единственная. Чем крепче закручиваются в целом гайки в сфере банковского регулирования, тем дороже в итоге оказываются для людей самые разные сегменты кредитования: ведь банкам приходится отбивать расходы, например, на резервирование в 2-3 раза более заметных сумм под обычное, необеспеченное залогом потребительское кредитование, опять-таки по требованию регулятора. А вымещать эту проблему банкиры вынуждены на своих клиентах, в том числе и на самой надёжной категории заёмщиков, то есть на ипотечниках: отдавая в залог квартиру, они-то всё равно в итоге заплатят. На многих, кто берёт жильё в кредит, всё-таки распространяются льготные программы ипотеки, и большую часть этих программ государство, думается, оставит в силе и на 2-ое полугодие, чтобы процентная нагрузка возрастала по факту не для всех. Спрос же совершенно не спадает и может даже дополнительно подняться, а вовсе не упасть, вопреки «встречному ветру» роста ипотечных ставок, так как покупатели в основной массе ждут, что и цены на жильё, и ставки по кредитам станут ещё выше, опередят инфляцию. Видимо, так оно и будет, поскольку и предел повышения ключевой ставки ещё скорее всего не достигнут, и цены на стройматериалы могут в росте надолго не притормозить. Понимая, что «поезд уходит», семьи, решившие брать ипотеку, вряд ли станут откладывать этот шаг, ожидая на основе жизненного опыта лишь ухудшения, а не улучшения условий ипотечного кредита в ближайшем будущем, плюс опасаясь обесценивания собственных накоплений на первый взнос. С другой же стороны, цены подпирает и чисто инвестиционный спрос: состоятельные граждане тоже традиционно не видят в условиях инфляции своим немалым капиталам более достойного применения, чем вложить миллионы, скажем, в недвижимость или часть денег в новое авто, в предметы роскоши. В результате, цены и на квартиры, и на авторынке ещё как минимум год-полтора не успокоятся, а высокий спрос рождает и предложение услуг в форматах, которые удобны прежде всего банкирам и застройщикам, они и продолжат заказывать музыку», — отметил шеф-аналитик TeleTrade Пётр Пушкарёв.

Сергей Путилов