Аналитики рынка недвижимости не ждут существенной динамики цен на квартиры к концу 2024 года. Однако в моменте цены могут колебаться заметно, поскольку до 1 июля ожидается период повышенного спроса на квадратные метры, подталкивающий вверх их стоимость. Однако затем цены может ожидать спад, которые в итоге приведёт к их стабилизации примерно на уровне начала года. Причины такой волатильности очевидны: с 1 июля существенно меняется подход государства к льготным ипотечным программам, а часть из них прекратит своё действие. Поэтому сейчас многие граждане, намеревавшиеся приобрести жильё, поспешат это сделать на текущих льготных условиях.

На программу ипотеки с господдержкой на новостройки приходится 24% всего спроса на жилую недвижимость, на семейную ипотеку – ещё 23%. Если к ним добавить менее востребованные программы, такие как ипотека для ИТ-специалистов, арктическая и дальневосточная программы, окажется, что больше половины всех квартир в России приобретаются посредством кредитов, выданных на нерыночных условиях. По данным аналитического центра «Домклик», во втором полугодии 2023 года доля льготных программ в спросе доходила до 56%. И такая ситуация не может не беспокоить власти, которые изначально сами прибегли к этому средству стимулирования спроса, чтобы поддержать строительный сектор в кризисный период. Давно и последовательно за сворачивание льготных госпрограмм выступает Центробанк, с самого начала воспринимавший их лишь как временную меру с противоречивыми последствиями. Директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов объяснял, что слишком широкие возможности по льготному кредитованию приводят к искусственному разогреву спроса и как следствие к росту цен на жильё, которое становится всё менее доступным даже в кредит. Создаётся ситуация замкнутого круга, из которого необходимо выходить. Кроме того, льготная ипотека со сравнительно низким первым взносом и нерыночными процентами привлекает к покупке жилья тех, у кого нет финансовой подушки безопасности, и влечёт за собой чрезмерную закредитованность части населения и ухудшение качества займов.

Профессор Московского государственного строительного университета Кирилл Кулаков обращает внимание и на недобросовестное поведение некоторых получателей льготной ипотеки. Как семьи с детьми, так и граждане, берущие ипотеку по льготной госпрограмме для новостроек, нередко покупают квартиру не для реального улучшения жилищных условий, а для вложения инвестиций и последующего получения пассивного дохода, в том числе путём сдачи в аренду. Это противоречит изначальным социальным целям льготных программ.

Первый шаг по ограничению льготной ипотеки был сделан в конце 2023 года. Тогда размер первого взноса вырос с 20% до 30% от суммы сделки, а максимальный размер льготного кредита стал равным 6 млн рублей по всей стране. Ранее для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей эта сумма в качестве исключения составляла 12 млн рублей. Учитывая, что средняя стоимость новой однушки в столице превышает 17 млн рублей, потенциальные покупатели жилья в Москве оказались фактически отсечены от льготных программ. Однако, по мнению властей, к достаточному охлаждению рынка это не привело. И было принято решение с 1 июля 2024 года полностью отказаться от общей госпрограммы для новостроек и ужесточить условия по семейной ипотеки, которая по поручению президента продлена до 2030 года. Для семей с детьми старше 6 лет ставка по семейной ипотеке будет поднята с 6% до 12%, а семьям с высокими доходами в льготах смогут отказать. Конечной целью этих мер является снижение доли льготной ипотеки в общем объёме кредитования с 90% хотя бы до 25%.

Однако проблема заключается в том, что на рыночных условиях при текущей финансовой ситуации брать ипотеку крайне невыгодно. Аналитики «Циан» напоминают, что при действующей ключевой ставке ЦБ 16% ипотеку на рыночных условиях, то есть без субсидий из бюджета, банки готовы выдавать в лучшем случае под 17-18 процентов. Эту ставку специалисты называют заградительной, а брать такие кредиты готовы лишь те, кому деньги нужны срочно и кто знает, что сможет вернуть долги в максимально короткие сроки. Поэтому эксперты называют оправданным стремление вскочить в последний вагон уходящего поезда и взять ипотеку на льготных условиях до её отмены. Поэтому в II квартале 2024 года рост цен закономерно ускоряется. По оценкам экспертов, до 1 июля стоимость новой квартиры в зависимости от города, площади недвижимости и других факторов поднимется на 1,5-15%.

Инвестор в сфере недвижимости Алексей Толкачёв уточняет, что в Москве и других городах-миллионниках рост составит 10-15%. Однако это прежде всего касается первичного рынка, поскольку на вторичную недвижимость льготные программы не распространяются, и там действуют рыночные, т.е. практически неподъёмные ипотечные ставки. Спрос, как и цены, в этом сегменте стагнируют.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина утверждала, что финансовая ситуация у девелоперов очень хорошая, поэтому после отмены льготных программ и последующего снижения спроса у них есть все возможности снизить цены. Но эксперты сомневаются в том, пожелают ли застройщики этими возможностями воспользоваться. Руководитель «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко отмечает, что многие застройщики готовы на самые разные ухищрения и собственные программы кредитования с хитрыми условиями только для того, чтобы в итоге снижения цен избежать. Хотя, по словам аналитика, такие не очень прозрачные схемы лишь наносят дополнительный вред рынку недвижимости. Многие участники рынка предполагают, что цены на первичном рынке после 1 июля остановятся примерно на одном уровне, а привлечение покупателей будет обеспечиваться различными бонусными программами и скидками на отдельные объекты.

По словам гендиректора «АльфаСтройИнвест» Юрия Балабанова, сдерживать падение цен будет не одна лишь жадность девелоперов, но и объективные факторы. В частности, инфляция постоянно повышает издержки застройщиков, а рост доходов отдельных категорий населения позволит некоторым россиянам приобретать жильё и без субсидируемых ипотечных ставок, поэтому катастрофического провала спроса ждать всё-таки не стоит. Наконец, в отдельных регионах, таких как Нижегородская или Свердловская область, наблюдается дефицит новостроек, и там для падения цен на новые квартиры условий в принципе нет.

Что касается вторичного рынка, факторов, поддерживающих цены на подержанное жильё, ещё меньше. Таковым может стать разве что переток клиентов из сегмента новостроек после 1 июля. Тем не менее по прогнозу госкорпорации «Дом.РФ» вторичное жильё в текущем году может немного подешеветь, тогда как цены на новостройки будут стагнировать. В «Дом.РФ» составили и более долгосрочный прогноз: в 2025-2026 годах специалисты ожидают подорожания квартир на первичном и вторичном рынках на уровне не выше инфляции. К слову, серьёзно поспособствовать оздоровлению рынка недвижимости могло бы снижение ключевой ставки. Тогда и рыночная ипотека стала бы более доступной, и кредиты для застройщиков на их нужды были бы более дешёвыми. Но пока Центробанк не торопится снижать ставку с нынешних 16%, и рынку приходится искать баланс в довольно непростых условиях.