В результате применения эскроу-счетов выживут только сильные строительные компании

Фото из открытых источников

25 декабря 2018 12:26:05

2115

Нынешний год по объему предложения жилой недвижимости Московского региона (включает Москву, Новую Москву и ближнее Подмосковье) оказался рекордным.

Согласно оценке ЦИАНа, торги стартовали в 135 новых комплексах итоговой площадью 10,6 млн кв. м. Что на 32,5% больше аналогичного индикатора 2017 года, когда было предложено 8 млн кв. м., передает «Коммерсант».

Суммарно количество выставленных на продажу жилых объектов оценивается в 660 единиц, в то время как годом ранее данный показатель составил 610.

Эксперты аргументируют всплеск активности девелоперов в нынешнем году в первую очередь ужесточением законодательства о долевом строительстве, значительно затруднившего процесс привлечения средств дольщиков. Так, с июля 2018 года получила ход полная версия 218-ФЗ, предполагающая, среди прочего, открытие эскроу-счетов в уполномоченных банках.

Как сообщала газета «Ведомости» изменения федерального закона вызвали большие опасения со стороны застройщиков, завершающих дома для обманутых дольщиков: поправки разрешают тратить деньги дольщиков только на те дома, в которых эти дольщики приобрели квартиры. Среди московских застройщиков, которые взяли обязательства по исполнению прав обманутых дольщиков, — Capital Group (завершает строительство объектов ЖК «Марьино град», ЖК «Спортивный квартал» и ЖК «Спорт Таун), Capital Group совместно с ГК «Кортрос» (объект «СУ-155» на ул. Бочкова), ООО «РК строй» (достраивает объекты «СУ-155»), АО «Мосотделстрой № 1» (городской застройщик, выбранный для достройки ЖК «Царицыно», ЖК «Терлецкий парк», ЖК «Академ палас»).

Эскроу-счет в долевом строительстве — это специальный счет, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком. По мнению главы ЦИАН Алексея Попова, прежде всего законодательные новации продолжат и в следующем году оказывать влияние на рынок первичного жилья. Показатели ввода жилья, зафиксированные в текущем году, будут скорее всего перекрыты. На сегодняшний день застройщики Московского региона получили разрешение на возведение 780 новых корпусов, еще две тысячи объектов находятся на стадии согласования. Компании ориентируются на увеличение ввода жилья, хотя до вступления в силу новых законодательных правил и заставят многих сделать паузу.

Примечательно, что росту новостроек сопутствует рекордное увеличение стоимости жилья. По оценкам «Метриум», средняя стоимость квадратного метра новостроек в нынешнем году побила планку в 161 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, по сравнению с 2017 годом жилье подорожало на 7,5%. Подобного скачка не наблюдалось со времени кризисного 2015 года. Тогда цены на рынке недвижимости составили 160 тыс. рублей за квадратный метр.

Аналитики относят рост спроса повышению активности покупателей. Увеличение доступности ипотеки проявилось в том, что Росреестр с начала года зафиксировал 71 тыс. договоров долевого участия, что наполовину больше аналогичного индикатора прошлого года. Отмечается, что застройщики утроили настоящую гонку за повышение цен, прежде всего в новостройках комфорт-класса. Также на росте стоимости жилья не могла не сказаться усиленная девальвация рубля и сопутствующее этому подорожание стройматериалов на фоне общей инфляции. По оценкам экспертов, рост цен на жилье в будущем году может достичь 20%. Достигнув пика в 2019 году строительный бум, по оценке Рейтингового агентства строительного комплекса, уже в 2020 году может пойти на спад.

«Следует ожидать роста цен на строящуюся недвижимость, по которой планируется уход от системы долевого участия к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Только этот факт может привести к тому, что к окончанию 2019 года стоимость квартир, покупаемых на этапе строительства, поднимется на 8-10%. Готовая недвижимость, включая и вторичную, вполне может вырасти в цене за год на 3-4% и более», — считает аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.

Новые законодательные инициативы ставят девелоперов в довольно сложное положение, успешно выйти из которого окажется под силу только сильным, хорошо зарекомендовавшим себя на рынке компаниям. Отныне банки возьмут под контроль строительство и смогут давать отворот-поворот компаниям в финансировании, в случае если заподозрят их в нецелевом расходовании средств покупателей квартир. Цель новой реформы — уменьшить рост числа обманутых дольщиков, число которых, согласно статистике Минстроя, достигло уже около 40 тыс. человек.

Однако предпринимательское сообщество считает, что правительство не обеспечило бизнесу необходимых условий для перехода на новую систему. Но даже в этих трудных условиях серьезные девелоперы находят возможности для развития бизнеса и удовлетворения растущего покупательского спроса на рынке недвижимости.

По мнению председателя Совета директоров одной из крупнейших российских девелоперских компаний Capital Group Павла Тё, инновации помогут вычистить с рынка недобросовестных застройщиков. При этом, в первую очередь, они затронут девелоперов в регионах, но не нанесут значительный урон крупным игрокам.

Павел Тё – акционер Capital Group с 1993 года. Возглавляет Совет директоров Capital Group с 2016 года. В 2016-2018 гг возглавлял Комиссию по высотному строительству в Общественном Совете при Минстрое РФ.

«Могу сказать только про себя и свою компанию. У нас запас прочности больше, чем у других компаний. Мы стараемся не пользоваться кредитами, услугами банков, а привлекать финансовых партнеров. В этом году мы взяли паузу, и я думаю, все серьезные компании поступили так же», — сказал Павел Тё на пресс-конференции, посвященной итогам работы компании в 2018 г.

В этом году Capital Group представила рынку семь проектов, три из которых — личные проекты Павла Тё в самом центре столицы. По данным «Ведомостей», это объекты на Софийской набережной, Бадаевский пивоваренный завод и «книжка» на Новом Арбате.

Проекты на Софийской набережной и Новом Арбате, оценивают эксперты, могут привести к переделу рынка HoReCa. В партнерстве с Capital Group Павла Тё в Россию вернулся гостиничный оператор Penta Hotel и вышел гонконгский оператор Mandarin Oriental Hotel Group. Активное обсуждение на рынке вызвал беспрецедентный проект Павла Тё на территории Бадаевского пивоваренного завода. Предусмотрено не только сохранение исторических строений, но и поднятие на 35 метров над землей нового «горизонтального» небоскреба.

В сегменте элитной недвижимости Capital Group стал одним из лидеров по выводу нового предложения в 2018 году. Так, новые проекты девелопера заняли долю в 30% в сегментах бизнес и элит.

Как сообщил Павел Тё, в 2018, юбилейном для компании году, общий портфель проектов компании, находящихся в стадии строительства и проектирования, за год увеличился с 7,8 млн кв. м. — до 8,2 млн кв. м. Сегодня в портфеле компании 84 проекта элитного сегмента и бизнес-класса, среди которых самые высокие в столице небоскребы – МФК «Город столиц», МФК «ОКО», ЖК «Триколор», Capital Towers и ЖК «Небо». В последние годы компания активно диверсифицирует портфель. 

Под руководством Павла Тё компания активно завершает проблемные объекты за другими застройщиками. С 2016 года – проект на ул.Бочкова (в партнерстве с ГК «КОРТРОС»). С 2017 года – проект в Филимонковском поселении в Новой Москве (ЖК «Марьино Град», ЖК «Спортивный квартал» и ЖК «Марьино Град»). По официальным данным, последний является одним из крупнейших по количеству обманутых дольщиков.

Сергей Путилов

Теги: Павел Тё, Capital Group, застройщики, недвижимость